Красные линии и ЗОУИТ: как проверить участок до покупки

Черновик. Ссылки на нормы отмечены [ПРОВЕРИТЬ] – заказчик сверяет их с действующей редакцией до публикации.

Участок может выглядеть идеально: ровный, с подъездом, по хорошей цене. А после покупки выясняется, что половину площади занимает охранная зона газопровода, а по краю проходит красная линия будущей дороги. Строить там, где планировали, нельзя. Ниже – что и где проверить до сделки.

Что такое красные линии

Красные линии отделяют территории общего пользования – улицы, проезды, скверы – от остальной территории и обозначают границы участков под линейные объекты (п. 11 ст. 1 ГрК РФ [ПРОВЕРИТЬ]). Их устанавливают в проектах планировки территории.

Почему это важно покупателю:

в пределах красных линий строить капитальные объекты, как правило, нельзя;
часть участка, попавшая в красные линии, может быть изъята для государственных или муниципальных нужд;
красная линия может появиться после покупки, если утвердят новый проект планировки.

Где смотреть: утвержденные проекты планировки и межевания территории – в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) региона или на сайте администрации; часть сведений – в ЕГРН и в Национальной системе пространственных данных [ПРОВЕРИТЬ: актуальный сервис вместо публичной кадастровой карты].

Что такое ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, где из-за соседнего объекта или природных особенностей действуют ограничения. Их виды перечислены в ст. 105 ЗК РФ [ПРОВЕРИТЬ]. Чаще всего покупатель сталкивается с такими зонами:

охранные зоны ЛЭП, газопроводов, тепловых сетей;
водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
санитарно-защитные зоны предприятий;
приаэродромные территории;
зоны охраны объектов культурного наследия;
придорожные полосы автомобильных дорог.

В зоне могут запрещать строительство, ограничивать этажность, требовать согласования с владельцем сети. Нарушение грозит сносом постройки.

Где смотреть: сведения о ЗОУИТ вносятся в ЕГРН. Закажите выписку об объекте недвижимости – ограничения и зоны указываются в ней. Но учтите: не все зоны внесены в реестр, а некоторые существуют в силу закона без отдельного решения [ПРОВЕРИТЬ]. Поэтому проверяйте и на местности: столбы ЛЭП, вешки газопровода, близость воды.

Градостроительный регламент и ГПЗУ

Даже без красных линий и зон строить можно не все. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) делят территорию на зоны, для каждой установлены:

виды разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
предельные параметры: минимальные отступы от границ, максимальная этажность или высота, процент застройки.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) собирает все это в одном документе: зону, регламент, красные линии, ЗОУИТ, точки подключения сетей и место допустимого размещения объекта (ст. 57.3 ГрК РФ [ПРОВЕРИТЬ]). ГПЗУ выдают по заявлению правообладателя, но часть сведений можно получить и до покупки – через продавца или по запросу в ГИСОГД.

Чек-лист до сделки

Выписка ЕГРН: собственник, обременения, ограничения, ЗОУИТ, вид разрешенного использования, категория земель.
ПЗЗ: в какой территориальной зоне участок, разрешен ли ваш вид использования, какие отступы и этажность.
Генеральный план: не планируется ли на этом месте дорога, школа или другой публичный объект.
Проекты планировки и межевания: есть ли красные линии через участок или рядом.
ЗОУИТ: сведения ЕГРН плюс осмотр на месте и запросы владельцам сетей.
Пятно застройки: с учетом отступов, красных линий и зон – сколько площади реально остается под дом или здание.
Подключение к сетям: техническая возможность и стоимость подключения.
История участка: как образован, нет ли споров, не было ли перераспределения с нарушениями.

Если ограничения нашлись

Ограничение не всегда приговор. Иногда можно изменить вид разрешенного использования, получить разрешение на отклонение от предельных параметров, согласовать строительство с владельцем сети или оспорить необоснованно установленную зону. Но все это – время и деньги, которые нужно заложить в цену или в условия сделки.

Коротко

Красные линии, ЗОУИТ и градостроительный регламент определяют, что и где можно построить. Проверка занимает дни, а ошибка стоит участка. Я провожу анализ застроечного потенциала до покупки: смотрю документы, считаю пятно застройки и письменно описываю риски.